Жильем для народа - доступным, качественным - в истории нашей страны 20-говека занимались трижды - в правление Сталина, Хрущева и Брежнева. Снова о государственном подходе к решению жилищного вопроса всерьез заговорили при Путине. К этому времени у экспертов уже мозоль на языке образовалась от постоянного объяснения причин нынешних высоких цен на квартиры. Было ясно, что без политической воли государства проблему не решить.
Болезни и лечение
Если посмотреть на трудности со строительством квартир в России как на болезнь, то мы видим факторы, провоцирующие ее появление и прописываем лечение.
1. Бюрократия. По подсчетам Минрегионразвития, на федеральном уровне строительную отрасль курирует 12 ведомств. Застройщику приходится проходить по каждому объекту порядка 100 согласований. Зачастую на оформление документов строительной фирме требуется несколько лет.
«Таблетка». Минрегиона уже подсчитал, что число согласований можно снизить втрое.
2. Подключение к дому воды, газа и электроэнергии может обойтись строительной компании практически в половину от всей стоимости дома.
«Таблетка». Если государство возьмет на себя расходы по прокладке газопроводов, канализации и электричества, то строители готовы возвести нужные стране объемы жилья.
3. Высокая стоимость строительных материалов и их перевозки. «Таблетка». Стратегия развития промышленности строительных материалов утверждена Правительством РФ в прошлом году. И теперь необходимо принять комплекс мер по демонополизации этого рынка.
4. Неэффективная система распределения земельных участков и их высокая цена.
«Таблетка». Площадки под застройку по госпрограмме должны предоставлять бесплатно.
5. Неудовлетворенный спрос на жилье, во много раз превышающий предложение.
«Таблетка». Нужно больше строить. Важно, чтобы темпы строительства опережали платежеспособный спрос на квадратные метры.
6. Коррупция. Все, что касается получения прав на землю и разрешений на строительство, очень коррумпировано.
«Таблетка». Последовательная стратегия (шведская, сингапурская или российская - не столь важно) по искоренению коррупции.
7. Высокие процентные ставки по ипотеке, делающие ее недоступной большинству россиян.
«Таблетка». Экономическое развитие страны, высокие темпы строительства плюс административный ресурс. Владимир Путин еще в 2012 году потребовал, чтобы к концу его президентского срока ставки по ипотеке превышали инфляцию максимум на 2,2%. Например, при инфляции 7% в год - ставка должна быть не выше 9,2%.
«Путинки» как лекарство от жилищного голода
В феврале 2014 года Минстрой представил правительству концепцию массовой жилой застройки. Новые дома по этому проекту уже прозвали «путинками». Как они выглядят в цифрах и фактах? Предполагается, что к 2018 году в рамках программы «Жилье для российской семьи» будет построено 25 млн. кв. м жилья.
Участвуют только крупные застройщики, которые обязуются возвести не менее 25 тыс. кв. м жилой недвижимости. Государство компенсирует их затраты на коммуникации из расчета 4 тыс. руб. за 1 кв. м от площади под застройку. В обмен на это застройщик будет обязан продать не менее половины квартир по цене 30 тыс. руб. за 1 кв. м.
Купить такие квартиры смогут только те, кто подходит под условия программы. Во-первых, люди должны нуждаться в улучшении своих жилищных условий (т.е. у них приходится менее 18 кв. м жилой площади на человека). Во-вторых, это должны быть экономически активные и работающие граждане со средним достатком. На первый ипотечный взнос необходимо внести 20% от стоимости квартиры либо сумму материнского капитала.
По предварительным прогнозам разработчиков программы, в домах заложен стандартный набор однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир.
Общая площадь самой маленькой квартиры - около 33 кв. м.
Стоимость такой квартиры составит около 1 млн. руб.
Список регионов, где начнется экспериментальное внедрение программы, еще не утвержден. Нижегородские власти намерены участвовать в этом проекте, выделив земельные участки под застройку в Советском, Приокском и Сормовском районах.
Когда новостройка за 900 тысяч рублей станет реальностью?
Алексей Чемоданов, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости», ответил на несколько вопросов корреспондента газеты «Полезная площадь».
- Кто в Нижнем Новгороде сможет строить дома с квартирами по 30 тысяч за кв.м.?
- Чаще всего нижегородские застройщики декларируют себестоимость строительства в интервале 40-50 тыс. руб. за кв.м. По данным Росстата, фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов квартирного типа в городах Нижегородской области в 2013 году составляла 39,3 тыс. руб. То есть цена в 30 тыс. означает работу себе в убыток.
С другой стороны, застройщики говорят, что примерно 40-50% их издержек составляют не прямые расходы на строительство, а затраты на приобретение земельного участка, освобождение площадки, получение согласований и разрешений, подвод коммуникаций. Следовательно, если площадки будущего строительства будут уже снабжены инженерной инфраструктурой, а сами участки предоставятся бесплатно, то фиксированная цена и продажа квартир в новостройке в москве в 30 тыс. руб. за кв.м окажется рентабельной для строительства.
И подобные меры поддержки застройщиков-участников госпрограммы нижегородские власти планируют: льготное предоставление земли и кредитов, освобождение от бремени возведения инженерной и социальной инфраструктуры. То, что половину возведенного жилья разрешат продавать не по фиксированной социальной, а по рыночной цене - также повышает прибыль застройщиков.
Правительство РФ рекомендует региональным властям допускать к конкурсному отбору только самые стабильные и проверенные компании. На мой взгляд, в Нижнем Новгороде такими являются, прежде всего, компании «Старт-Строй», «Жилстрой-НН» и «СУ-155», вместе контролирующие почти треть объема строительства многоквартирных домов. Немаловажно, что «Жилстрой-НН» и «ДСК-НН» (входит в группу компаний «СУ-155») владеют домостроительными комбинатами.
- Чем объясняется выбор стоимости квадратного метра в 30 тысяч?
- Меня, честно говоря, беспокоит эта цифра. Жизнь не стоит на месте, цены могут изменяться... Мне кажется, было бы более правильно привязаться к какому-то объективному параметру, каким, например, является рыночная стоимость жилья в том или ином регионе. Потому что 30 тысяч в Москве - это одно, а в Сергаче или Семенове - совсем другое.
- Где смогут выделить под подобную застройку площадки? В каких районах, насколько далеко от центра?
- Конечно, будут предложены проекты комплексного освоения территорий. Площадок для крупных квартальных застроек не так много и расположены они, отнюдь, не в центре. В нагорной части Нижнего Новгорода, пожалуй, единственная территория - это территория напротив сегодняшнего ЖК «Цветы» между деревнями Кузнечиха, Новопокровское и Анкудиновка. В Сормовском районе - ул. 8 Марта, которая расселяется по программе ветхого фонда. На Автозаводе есть Малышевские гривы на задах ул. Малоэтажной.
- По каким проектам будут возводить новые кварталы?
- Типовые проекты сейчас есть, по ним уже строят муниципальные дома, например, на ул. Народной в Московском районе. Это 10-этажные панельные дома эконом-класса с малогабаритными квартирами.
- Панельное домостроение сразу вызывает ассоциации с продуваемыми хрущевками...
- Сейчас панельные дома не те, которые строились в 70-80-е годы. Они хорошо утеплены по технологии «Сенерджи»: снаружи фасады укрыты пенопластом плюс покрыты декоративной штукатуркой. Мы видим, что сейчас советские «панельки» стихийно превращаются в своеобразные «пазлы». Это говорит о том, что владельцы отдельных квартир самостоятельно нанимают бригады, чтобы утеплить свои стены.
- Сначала говорили о том, что в путинках будут преобладать однокомнатные малометражки-студии (общая площадь - 18 кв.м) ценой от 540 тыс. руб. Квартиры какого метража и во сколько комнат будут строить в действительности?
- Нужно учесть, что участниками программы станут не только молодые семьи без детей или одиночки, но и полные семьи (4 и более человека), и многодетные. Потому в домах должны иметься и 2-х, и 3-х и 4-комнатные квартиры, иначе очередь из этих семей будет просто стоять. Типовой проект гибкий и предусматривает самую разную квартирографию.
- Когда семья купит такую квартиру, нужно ли ей дополнительно тратить деньги на отделку?
- Социальное жилье будет сдаваться с муниципальной отделкой, чтобы заехать и сразу жить.
- Предусматривается ли в новых жилых кварталах социальная инфраструктура?
- Термин «комплексное освоение территории» говорит сам за себя. Да, в этом случае планируется строительство всей социалки. С другой стороны, спальные микрорайоны удалены от объектов массового приложения трудовой силы. Потому и наблюдается каждый день маятниковая миграция с пробками на дороге.
- Несмотря на низкую стоимость квадратного метра, общая сумма в миллион за квартиру доступна не всем. Смогут ли нижегородцы, нуждающиеся в жилье, заплатить за него?
- Да, у людей, попавших в муниципальные списки на покупку «дешевого» жилья, зачастую и таких денег нет. У матери-одиночки, работающей воспитателем в детском саду, нет средств ни на первый взнос по ипотеке, ни на обременительные ежемесячные взносы, семье при низких доходах не хватает на самое необходимое. Следовательно, в федеральном проекте должны участвовать не только застройщики, продающие возведенное жилье по минимальной фиксированной цене, но и банки с социально низкими ставками ипотечных кредитов для покупателей из муниципальных списков. Я бы поставил вопрос и о дотации к ипотеке для покупателей-очередников.
В целом - как пойдет программа, пока непонятно, никаких примеров нет, но жители города должны о ней знать, ведь она может коснуться очень многих. Если пойдет волна снизу, граждане будут тормошить городские власти, спрашивать о проекте, требовать составления прозрачных списков очередников, и проект, возможно, получит большое распространение в Нижнем Новгороде.
Кстати «Именные» квартиры
«Сталинка» - квартиры 30-х и 50-х годов. Обычно 3-6 этажей (редко 2 и 8). Добротные кирпичные здания с широкими лестничными маршами и пролетами, с большими оконными проемами. Высота потолков - от 3 м, площадь кухни - от 8.5 м. Газовые колонки. Балкон. Комнаты обычно изолированные.
Площадь квартир:
1-комнатная - общая от 38 кв.м, жилая от 17 кв.м.
2-комнатная - общая от 50 кв.м, жилая от 30 кв.м.
3-комнатная - общая от 75 кв.м, жилая от 50 кв.м.
«Хрущевка» - квартиры в домах 1959-1970 годов. 5 этажей, материал стен - панель (редко - кирпич), высота потолков - 2,5 м, маленькая кухня - 5-6 кв.м с газовой колонкой, смежные комнаты, совмещенный санузел.
Площадь квартир:
1-комнатная - общая - 28-32 кв.м, жилая - 15-19/6 кв.м.
2-комнатная - общая 40-46 кв.м, жилая - 26-30/6 кв.м.
3-комнатная - общая 54-59 кв.м, жилая - 39-46 кв.м.
«Брежневка» - квартиры 70-80 годов. 5 этажей (редко 9-12), материал стен - панель (редко - кирпич). Кухня и прихожая несколько больше, чем у хрущевок, санузел раздельный, высота потолков - 2,48 м. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон.
Площадь квартир:
1-комнатная - общая 28-30 кв.м., жилая 15-17 кв.м.
2-комнатная - общая 42-45 кв.м., жилая 27-29 кв.м.
3-комнатная - общая 57-62 кв.м., жилая 36-44 кв.м.
«Путинка» - квартиры 2014 - 2017 годов. 10 этажей, материал стен - панель. Кухня - не менее 5 кв.м.
1- комнатная - общая - около 33 кв.м, жилая - 18 кв.м.
2-комнатная - общая площадь 44-60 кв.м.
Instagram: @alexandr__zubarev